こんにちは！前回の投稿で、2021年5月末に一棟目のアパートを購入したことを紹介しましたが、今回は、その後に行ったことをお伝えします！
2021年6月：管理会社さんの挨拶と個人事業開業届の提出
管理会社さんへの挨拶
決済後、2021年6月に晴れてアパートのオーナになりましたが、決済までに前のオーナーさんが満室にしてくれたこともあり、やることとと言ったら特にありません。なぜなら、賃料の集金やアパートの管理は管理会社さんが行ってくれるからです。
「自己管理にするか管理会社に委託するか？」
という論点がありますが、私は会社員ですし専業の大家になるために不動産を購入したわけではないのですので、多少の費用は掛かったとしても管理会社さんにお願いしようと考えておりました。オーナーの切り替えと同時に管理会社を変える人もいるようですが、私は特に懇意にしている管理会社さんは知りませんでしたし、前のオーナーの管理会社さんは大手でしたので、管理費は多少高くなりますが(賃料の5%)、引き続きその会社にお願いしました。滅多にお会いすることもありませんし、礼儀として、一度管理会社にご挨拶に行きました。その際、この後説明する大規模修繕の相談をしました。
こちらは各オーナーさんの考え次第ですが、アパートの外観や外構はきれいにしておくべきであり、入居さんの安心安全を確保したほうが良いと思い、通常の管理(賃料の5%)に加え、月２回の巡回清掃サービス(約15,000円)と消防設備点検(月3,300円)もお願いすることにしました。費用がかなり掛かりますが、表面利回り10%近くあり、これらを行っても十分手残りがありましたので、お願いすることにしました。
別の投稿で話そうと思いますが、管理で一番気を遣うのが、ゴミ出し時のごみ箱の整理と夜間に電灯がきちんとつくかということぐらいでした。電灯に関しては、管理会社やオーナーは滅多に夜間に来ることはないのであまり気づかないですが、たまに夜間も巡回してみるのも良いかと思います。
個人事業主の開業届の提出
私は会社員ですが、今回アパートーのオーナーになったので、個人事業主の開業届を税務署に届け出ました。
提出する必要性があるかは人それぞれかと思いますが、これを提出すると以下のメリットがあります。
- 法人までではないですが、経費の範囲が広がる
- 青色申告特別控除の適用可能性がある(最大65万円の控除)
- 赤字の場合、3期分まで繰り越しができる
です。2つ目の青色申告特別控除ですが、5棟以上の貸家か10部屋以上のアパート規模が必要ですが、私の場合一棟目のアパートは12戸ですのでその要件を満たしました。
追って税金に関する投稿でお話ししようと思いますが、一期目は赤字であり、私の本業の所得と損益通算して結構な額の還付がありました。赤字でしたので、2つ目の特別控除の適用なく、3つ目の繰り越しは使用しませんでした。一番メリットがあったのは、一つ目の「経費の範囲」が広がるというところで、不動産関係の方との会食や交通費などを経費として計上することができたことだと思います。
大規模修繕をすべきか否か？そして修繕の決断(2021年6月～９月)
前の投稿で触れましたが、物件を見に行った際、すでに築16年が経過しその間に修繕をしていなかったため、外壁はチョーキングがあり、屋根もスレートにほころびがあるようにも思いましたので、修繕が必要でないかなと思いました。
一般的に、築10年～15年に一度外壁と屋根の修繕が必要とされています。やはり、最初などできちんとやった方が良いと思ったことと、大規模修繕を行う多額の費用が発生しますが、本業の所得と損益通算させて税金の還付を得るためにあえて行いました。多くの諸先輩方が言うように、
「不動産投資は、毎年の税金を合法的にできる範囲できちんと調整することで利益を積み上げていくもの」
というアドバイスが非常に響いたところでしたし、このような考え方は不動産管理はじめ事業を行わないと分からないところであり、会社員とは違う利益の積み上げ方なのだなと思いました。
といっても、大規模修繕をしてくれる業者さんの伝手はありませんでしたので、管理会社さんに相談し、朝日リビングさんをご紹介いただきました。大手の会社さんで値段も結構な金額でしたが、非常に丁寧に修繕をいただいてお願いしてよかったと思っております。
まとめ
一棟目の不動産を2021年5月に購入してから数か月の主な行動は、管理会社の挨拶と大規模修繕くらいでした。もちろん月に１回から2回くらいは現地に行って物件の確認、ごみ箱の清掃、草むしり(これが結構大変でした…)などを行いましたが、あまりやることもなく、しかも毎月きちんと手残りが残り資産が増える！素晴らしい事業と実感しておりましたし、現在も海外にいてそのように思っております。
お読みいただきありがとうございました！
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