【不動産投資】一棟目購入までの経緯！(不動産仲介会社選び～契約締結、決済まで)

こんにちは！今回は、私が購入した一棟目のアパートの購入経緯までを投稿します！

情報収集後、不動産仲介会社選び、そして契約締結

不動産投資関連のブログ、YouTube、書籍から不動産投資の基礎を学んだら、勇気をもって実際に購入することにしました。現時点で私自身が成功しているか失敗しているか分かりませんが、不動産投資の先輩方によれば、多くの方が「この一歩」を踏み出せずにいるようです。もし不動産投資をご検討されている方がいましたら、私の経験談が参考になればと思います。

楽待や健美家のサイトで紹介されているメジャーな仲介さんを選ぶ

私自身もどの仲介さんに選んだ方が良いのか迷いました。楽待などのサイトで希望の条件に合う物件の仲介さんで選んでも良いと思いますが、探しても値段が高すぎたり、駅から遠かったりと100点満点の物件は見つかりませんでした。不動産仲介さんも多くあり、どこを信用すればよいか分からなかったので、楽待などのサイトで良く物件を紹介しているクリスティーズさん(富士企画さん)やなごみさんあたりにアプローチして面談をしました。初心者の場合は、このような不動産投資物件を多く扱っている仲介さんと取引するのが良いと今でも思っています。

仲介さんから紹介された物件に目が留まり、現地視察・購入を決意

仲介さんと面談後、毎週メールで物件情報をもらい、いろいろシュミレーションをしながら探していましたが、2021年3月頃に一件の物件に目が留まりました。

• 神奈川県相模原市の中古木造アパート 5900万円、利回り9.7%(年間570万円)
• 築16年、12戸(1K、17平米)、駅から徒歩10分くらい、ロフトあり、トイレ・浴室別

表面利回りが良く、都心へのアクセスもよさそうでしたので、早速仲介さんに連絡して、現地視察をしました。昼間に行きましたが、駅から現場まで平坦でアクセスも良く、物件の外観は築後16年間修繕はされていないのでやや色あせてチョーキング(外壁を触ると粉のようなものがつく現象。修繕が必要な目安)がありましたが、部屋の中もフローリングや壁紙も比較的きれいな物件でした。「外壁と屋根の修繕が必要そうだな！」と思いましたが、その場で購入を決意しました。購入を決意した場合、「購入申込書」とか「買付申込書」という書面を売主に出して、購入の意思表示をしました。モタモタしているとすぐに他の買主に取られてしまいます。格別この書面には法的拘束力がないようですが、売主さんは申込書が出された順番、金額、融資特約付きか否かで判断するようです。私は、売出価格から修繕費用の半分くらいの100万円を差し引いた5800万円、融資特約付きで申し込みました。また、手付金は100万円で申し込みました。同時に仲介さんから融資いただく銀行の仮審査申込書ももらい必要事項を記入しました。私が選んだの西日本の地方銀行さんでした。

1週間後くらいに仲介さんから「売主が売却を承諾」との連絡、契約締結

　それから1週間くらい経った時に、仲介さんから電話があり、売り主が売却を承諾とのことでした。売却価格より100万円低くし、融資特約もついていたので、「大丈夫かな」と思いましたが、それを聞けて安堵しました。
　その後1週間くらいの4月初旬に契約を締結することになりました。契約を締結すると法的な縛りが出てくるので、それを守らないと違約金の支払いなどが発生します。
　不動産売買契約書は、標準的なひな型にその物件の特性に合わせて特約事項を盛り込む形で規定されています。主な条項は下記です。

• お互いプロの業者でない場合(私は不動産と関係ない会社員ですし、売主も業者ではなく個人の不動産所有者)は、契約不適合責任(不動産に欠陥があった場合に売主に請求できる権利)は適用なし
• 手付解除の期限は売買契約締結から1週間後、決済時期は5月末で、当事者が反社会的勢力だったり、違約事項があった場合は売買金額の20%の支払い義務
• 買主が融資を利用する場合は、融資を受けられない場合には違約金なしで解除できること
• その他行政規制の留意事項や「洪水ハザードマップ」などの留意事項の記載

がありました。10頁くらいの分量で、見慣れていないとすべて読むのは大変ですが、分からないことは仲介さんに聞くなどして不明点は極力解消するのが良いと思います。仲介さんの事務所で売り主さんと私双方が同席して、宅建士さんが契約書と重要事項説明書を読み上げて、契約を締結し、売主さんに手付金100万円を渡しました。不動産取引は、手付金など現金でやり取りすることが多いみたいで、こんな高額な金額の現金を持ち歩かないですし、実印も実際捺印する機会はなったので、その日は非常にドキドキしたのを覚えています。
　契約を締結したら今度は、5月末の決済に向けて買主が頑張らないといけません。融資について本承認をもらうためです。銀行に私の属性に関する書類(住民票、運転免許証や過去3か年の源泉徴収票など)の提出が必要で、それらの書類を集めて、順次提出しました。私の場合は、2年前、3年前は海外におり、源泉徴収票はなかったので、所得を証明できる銀行口座の明細等を提出しました。
　私がその時に利用した融資は住宅ローンと似たような性質の融資で、団信の付保がついていました。団信とは、私に万が一があったときに融資金を返済免除になる制度です。その時の融資は、がんになった場合に融資金が半額免除になる特約もあったので、それらの審査で時間がかかり、結局ゴールデンウィーク開けに本審査の承認が取れました！融資金額は、物件価格の9割の5220万円、金利は変動で2.3%となりました。

ようやく、5月末の決済

ゴールデンウィークから少し経った後、融資契約の締結をしました。思ったほど分量の多い契約書ではなく、銀行の方から「ここに印鑑を押してください」とのやり取りで30分くらいで終わりました。ようやく必要な手続きが終了し、5月末の決済です。

決済で必要なお金の準備と決済

今回の不動産売買でかかった費用は、下記のとおりです。おおよそ物件価格の7％(本件なら406万円)くらいとされていますが、融資に関して自分で開拓せず仲介さんにお願いしたため、「融資関連事務手数料」、「保証会社事務手数料」や「融資斡旋手数料」が上乗せされたので、そのような金額になったのだと思います。自分で金融機関を開拓できればもっと安く済んだのかもしれません。

それに加え、融資金の頭金として、物件価格の1割の580万円も売り主さんに支払いました。そのため、6000万円規模の不動産を購入する場合、最低でも1200万円くらいの金額が必要になります。

5月末の決済

　決済の場所は、私が融資を受ける金融機関で行いました。売主さん、私、双方の仲介さん、司法書士さん、銀行の担当者が一堂に集まり、書類の確認、清算金の支払い、決済を行いました。それぞれの着金を確認したりしましたので、1時間半くらいかかりました。
　「清算金の支払い」とは、今回の取引は5月末に行われたので、それまでの固定資産税の清算と5月6月賃料の支払い清算がありました。固定資産税は、その年の分はだいたい4月～5月くらいの請求書が来るのですが、今回の場合は、1月から5月までは売主さんの負担、6月以降は私の負担という具合に清算を行いました。後ほど説明するようにこちらは、確定申告の際、経費に計上できないのですが、不動産取引の慣行として行われているようです。
　また、管理会社の切り替えの手続き等で、物件の引き渡しを受けても6月分の賃料は売主さんに支払われるとのことでしたので、その清算も行いました。

無事、不動産オーナーに！！

このように、不動産購入の決心から半年から1年くらいで初めて不動産のオーナーになりました。この後から、きちんと不動産管理を行い、毎月の賃料収入から管理費・融資金(金利)返済を控除した手残りで賃貸経営をすることになりました。すでに、本投稿から2年が経とうとしていますが、大過なくしっかり働いてくれています。そのあとの、賃貸経営、大規模修繕、税金などの話は追って投稿することにします！お読みいただきありがとうございました！